7. MaRisk-Novelle in der Finanzwirtschaft - diese Regulierungsupdates kommen auf Sie zu

Kategorien

Die 7. MaRisk-Novelle der Finanzwirtschaft bringt einige Regulierungsupdates mit sich, die Finanzdienstleister betreffen. Um Licht ins Dunkel zu bringen, haben wir im Folgenden zusammengefasst, was auf Unternehmen zukommt.

Regelung des Immobiliengeschäfts

Die 7. MaRisk-Novelle stellt eine große Erweiterung der Regulatorik dar, die Finanzdienstleister betrifft. Neben den neu eingeführten Hauptaspekten wie der Berücksichtigung von ESG-Risiken oder der Übernahme der EBA-Leitlinien zur Überwachung hinsichtlich der Kreditvergabe, gehört eine angepasste Regulatorik zur Steuerung des Immobiliengeschäfts ebenfalls zu den neuen Anforderungen.

Doch was ist mit dem „Immobiliengeschäft der Finanzdienstleister“ genau gemeint? Oft wird es mit der Kreditvergabe zur Immobilienfinanzierung verwechselt. In diesem Fall ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Banken selbst als Investoren der Immobilien auftreten, anstatt solche Investitionen lediglich zu finanzieren. In der letzten Dekade ist das Geschäft rund um Immobilien explodiert und hat sich aufgrund der Niedrigzinspolitik der Zentralbanken als neue lukrative Ertragsquelle herausgestellt.

Warum gibt es diese neue Regelung?

Da das Immobiliengeschäft noch eine recht junge Disziplin im Finanzsektor ist, gibt es auch vergleichsweise wenig gesetzliche Anforderungen und Kontrollen. Das gestiegene Interesse der Institute und das daraus resultierende hohe Investitionsvolumen hat aber auch eine hohe Krisenanfälligkeit, bzw. ein hoher Schaden im Falle des Risikoeintritts, zur Folge. Während es bspw. für den Kreditvergabeprozess seit geraumer Zeit detaillierte Regularien gibt, fehlten für Immobiliengeschäfte bisher eigene Richtlinien. In Form eines neuen Moduls, dem BTO 3, wurden diese in die 7. MaRisk-Novelle aufgenommen.

Inhalt und Bedeutung der Anforderungen

Wie bei anderen Thematiken der MaRisk dient der neue Teil ebenfalls der Richtlinienkonzeption. Dies bedeutet, dass den Instituten ein Rahmenwerk mitgegeben wird, in welchem sie agieren können. Ziel ist die Definition einer schlanken und prinzipienorientierten Regelung für die Aufbauorganisation und Prozesse. Ebenfalls werden Anforderungen des Kreditgeschäfts in großem Umfang auf die Anforderungen des Immobiliengeschäfts übertragen. Durch die neuen Regeln wird sichergestellt, dass die Investitionen erst nach fundierter Werteermittlung sowie Risikoanalyse vorgenommen werden und die Bestandsimmobilien überwacht werden.

Den Anforderungen müssen dabei alle Institute gerecht werden, welche ein Immobiliengeschäftsvolumen im Wert von mehr als 10 Millionen Euro vorweisen bzw. deren Bilanzsumme im Immobiliengeschäft 2 % übersteigt.

Festgehalten werden die neuen Anforderungen im Besonderen Teil 3 der MaRisk. Im Folgenden haben wir die Kerninhalte übersichtlich dargestellt:

1. Anforderungen an die Aufbauorganisation

Zur prozessualen Ausgestaltung des Immobiliengeschäfts bedarf es einer klaren Trennung zwischen den Einheiten Markt und Marktfolge. Zu dieser prozessualen Ausgestaltung hat die Etablierung eines Abstimmungsprozesses bzgl. eines Immobiliengeschäfts zu erfolgen. Um etwaige Unstimmigkeiten bei der Abstimmung zu vermeiden oder aufzulösen, muss eine klare Kompetenzzuordnung getroffen werden.

2. Anforderungen an die Prozesse im Immobiliengeschäft

Die Prozesse der Finanzinstitute müssen im Vorhinein klar definiert und Bearbeitungsgrundsätze müssen formuliert werden. Ebenfalls ist eine hinreichend sinnvolle Werteermittlung der Immobilie verpflichtend. Der Ermittlungsansatz muss dabei nachvollziehbar, begründet und dokumentiert sein. Über die reine Werteermittlung hinaus muss eine Ortsbegehung durchgeführt werden. Die Ermittlung des Marktwertes ist dabei durch einen Sachverständigen durchzuführen, der sich in den Bereichen Markt- und Objektart auskennt – ein möglicher Interessenskonflikt ist hierbei zu vermeiden. Wird die Bewertung durch Dritte durchgeführt, so muss das Institut die Berichte mit eigenen relevanten Informationen und Erfahrungen anreichern (können).

3. Anforderungen an den Immobilienerwerb/-errichtung

Bereits vor dem Bau oder dem Erwerb einer Immobilie sind geeignete Risikokalkulationen durchzuführen, welche in der Intensität vom Grad des Risikogehalts abhängig sind. Besonders kritische Punkte müssen dabei hervorgehoben und ggfs. in geeigneten Szenarien dargestellt werden. Ebenfalls müssen die wirtschaftlichen Aspekte (z. B. Finanzierungsstruktur, Vor- und Nachkalkulation etc.) vor Immobilienerwerb oder -errichtung analysiert und in die Risikobeurteilung miteinbezogen werden. Risiken sind dabei u. a. Baukostensteigerungen, Terminrisiken etc. Daneben müssen die technische Machbarkeit, die Entwicklung sowie die rechtlichen Risiken berücksichtigt werden. Für den Fall einer Durchführung durch Dritte ist eine vorherige Eignung derselbigen zu prüfen. Zuletzt muss der Marktwert, ebenfalls vor der Investition, ermittelt werden.

4. Anforderungen an die Weiterverarbeitung &Überwachung

Während der Entwicklungs- und Durchführungsphase müssen regelmäßige Status- und Kostenkontrollen durchgeführt werden. Weiterhin muss der Immobilienwert jährlich ermittelt werden – hierauf kann jedoch verzichtet werden, sofern keine Abweichungen über 10 % ersichtlich sind. Treten spontane signifikante Änderungen auf, so sind außerordentliche Kontrollen durchzuführen. Für das interne Controlling muss der Geschäftsführung mindestens jährlich ein Bericht mit allen Wertänderungen vorgelegt werden.

5. Anforderungen an die Bearbeitungskontrollen

Auch die Struktur der Kontrollen wird in der MaRisk festgehalten. Hierbei sollen insbesondere die Anforderungen aus den Vereinbarungen zur Kompetenzzuordnung kontrolliert werden. Dies kann bspw. nach dem Vier-Augen-Prinzip erfolgen. Die genaue Ausgestaltung der Kontrollen soll in jedem Fall den Prozessen im Immobiliengeschäft entsprechen und genügen.

Learning-Nugget Immobiliengeschäft im Rahmen der 7. MaRisk-Novelle

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit der 7. MaRisk-Novelle, neben anderen Aspekten, die Einführung einer neuen Regulatorik für das Immobiliengeschäft von Finanzinstituten erfolgt ist. Die Bestimmungen orientieren sich dabei an denen des Kreditvergabeprozesses und haben zum Ziel, durch geeignete Rahmenbedingungen die Risikostruktur von Immobilieninvestitionen zu optimieren.

Wenn Sie noch weitere Fragen zu diesem spannenden Thema haben, zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch! Die Experten unserer Business Unit Financial Services unterstützen Sie gerne.

Ihr Ansprechpartner